Recentemente o Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao apreciar o Recurso Especial 1.937.821/SP (Tema 1.113), entendeu que, para fins de pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), deve prevalecer o valor da transação ocorrida entre as partes (compra e venda), e não o valor arbitrado. É que, para fins de incidência do imposto municipal em questão, muitas prefeituras se valem do valor venal (para fins de incidência do IPTU) do imóvel para fixar a base de cálculo do ITBI.
Segundo entendimento exarada pela Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça, embora o Código Tributário Nacional (CTN) preveja que a base de cálculo do IPTU e do ITBI seja o “valor venal do imóvel” a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos.
Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o “valor venal dos bens ou direitos transmitidos”, que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado.
No entendimento do Ministro Relator Gurgel Faria, quando se trata de IPTU, tributa-se a propriedade, lançando-se de ofício o imposto com base em uma planta genérica de valores aprovada pelo Poder Legislativo local, o qual considera aspectos mais amplos e objetivos, como a localização e a metragem do imóvel.
Todavia, quando se trata de ITBI, a base de cálculo deve considerar o valor de mercado do imóvel de forma individualizada (discriminada caso a caso), afetado também por fatores como benfeitorias, estado de conservação e as necessidades do comprador e do vendedor, motivo pelo qual o lançamento desse imposto ocorre, como regra, por meio da declaração do contribuinte, ressalvado ao fisco o direito de revisar a quantia declarada, mediante procedimento administrativo que garanta o exercício do contraditório e da ampla defesa.
É que, em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN).
Cabe ressaltar que o referido entendimento se deu com base na sistemática dos recursos repetitivos, de modo que o entendimento firmado pelo STJ é vinculante para todos os tribunais brasileiros.
